A tutti sono ormai noti i termini “amministratore di condominio” e “condominio”, ma spesso ci troviamo di fronte a dubbi e perplessità che riguardano questi argomenti. In particolare la legge Civile (codice civile e relative disposizioni di attuazione) riguarda tutta la materia del condominio; talvolta, però, la legge da sola non da risposte esaustive ai quesiti che traggono origine dalla vita condominiale di tutti i giorni. Entrando subito nel vivo dell’argomento, si può di certo dire quanto segue: se un edificio o un gruppo di edifici appartenenti a diversi proprietari possa essere diviso in parti che abbiano tutte le caratteristiche degli edifici autonomi, il Condominio può essere sciolto ed i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in Condominio separato.

È previsto anche lo scioglimento se una parte dell’edificio abbia una destinazione diversa (pensiamo ad un residente). Questo è il caso in cui si può fare la divisione del Condominio senza alcuna innovazione. Quale è la maggioranza richiesta per la delibera assembleare di scioglimento? Essa è costituita dal voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e di almeno la metà del valore dell’intero edificio (vedere sempre le percentuali millesimali). Identica maggioranza è richiesta se la divisione è parziale (nel senso che magari restino in comune tra gli originari partecipanti la portineria, il cortile, ecc.)

La maggioranza richiesta dalla legge aumenta nell’ipotesi di divisione con modifiche dello stato di cose ed opere per una sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze dei condomini: metà più uno del numero dei condomini e 2/3 del valore dei millesimi di proprietà generale. Nel caso in cui non si raggiungano le maggioranze di legge, solo quando non siano necessarie innovazioni per la divisione, la stessa può essere tranquillamente richiesta dall’autorità giudiziaria da almeno 1/3 dei condomini di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Le cronache dei giornali di questi anni hanno drammaticamente evidenziato la caduta improvvisa di un palazzo, sia essa dovuta ad errore umano o meno. Anche in questo caso la legge interviene, seppur non esaustivamente: si tratta del caso di scioglimento del condominio a seguito del perimetro dell’edificio, determinato dalla distruzione accidentale dello stesso, totale o parziale. Qui, sia nel caso che l’immobile perisca interamente, sia che ne vada distrutta una parte che corrisponde ai ¾ dell’intero valore, ciascun condominio può chiedere la vendita agli incanti del residuo della costruzione generale, a condizione che non sia stato disposto altrimenti dagli stessi comproprietari. Le fonti normative sono: Artt. 61 e 62 disp. di attuazione del C.C., art.1117, 1136, 1128 C.C.

Per l’ultimo caso descritto, poiché il condominio può considerarsi sciolto, ad ognuno dei partecipanti rimarrà solo la proprietà del suolo o dei materiali, di cui potrà richiedere la vendita all’asta. Ove, invece, il perimetro riguardi solo una porzione minore del fabbricato, i condomini devono provvedere a ricostruire le parti comuni, mentre decidono singolarmente per la costruzione delle parti dell’edificio di proprietà esclusiva.

La giurisprudenza in materia chiarisce alcuni dubbi: infatti la Corte di Cassazione Civile-Sent. 2964/68 precisa: la demolizione parziale di un edificio condominiale, avvenuta in esecuzione di un provvedimento di espropriazione per pubblica utilità, non può essere assimilata al perimetro parziale dell’edificio; inoltre con sent. N. 4414/77 precisa ancora: la facoltà del condominio di chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali dell’edificio, attribuita nel caso di perimetro dello stesso a seguito di eventi accidentali estranei alla volontà dei proprietari del bene, non compete nel caso di demolizione dell’edificio liberamente voluta da tutti i condomini, specie quando a determinare la demolizione sia stata la concorde decisione di ricostruire l’edificio.